Контрольная на тему Экономика недвижимости (код – НЭР 93)

Автор: Вероника

Тип работы: Контрольная

Предмет: Экономика

Страниц: 12

Год сдачи: 2013

ВУЗ, город: -

Выдержка

Вопрос №1. Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1 000 ден. ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно. Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору, агентство должно получить 7 % комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год. Вопрос №2. Изучено несколько предложений объектов на рынке недвижимости: Таблица 1 Элементы сравнения Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Площадь, кв.м. 150 150 200 200 Гараж Есть Есть Есть Нет Сад Есть Нет Есть Нет Цена продажи 32000 30000 45000 40000 Определить корректировку на разницу в площади, корректировку на наличие сада, корректировку на наличие гаража. Вопрос №3. Инвестор планирует купить свободный земельный участок, разбить его на 6 индивидуальных участков и продать, получив за это прибыль. Цена одного индивидуального участка 50 тыс. рублей. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 2 участков в месяц. Месячная ставка дисконтирования 2%. Общие издержки по освоению, управлению и продаже составляют 180 тыс. рублей. Определить цену свободного земельного участка. Вопрос №4. Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости: затратным методом – 930 тыс.рублей, методом сравнения продаж – 1 255 тыс.рублей, методом капитализации дохода – 1127 тыс.рублей. Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес первой оценки составляет 40 %, второй – 35 %, третьей – 25 %. Определить итоговую оценку объекта недвижимости. Вопрос №5. В состав имущественного комплекса входят 7 офисов, каждый из которых сдается в аренду за 30 000 рублей в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если расходы на оплату труда составляют 1 000 000 рублей, эксплуатационные расходы – 550 000 рублей и прочие расходы – 200 000 рублей в год? Вопрос №6. Выручка от основного вида деятельности составляет 500 тыс.рублей, выручка от дополнительной деятельности – 40 тыс. рублей, потери от не использования – 10% от потенциальной выручки. Расходы на содержание объекта недвижимости составляют 160 тыс.рублей, в том числе амортизация 40 тыс. рублей. Внереализационные доходы – 34 тыс.рублей, налог на прибыль 24 %, Ккап. = 15%. Определить стоимость объекта недвижимости. Вопрос №7. Заполните таблицу, если ипотека с «шаровым» платежом в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых: Год Остаток кредита на конец года, ден.ед. Процентный платеж, ден.ед. Платеж по основной сумме долга, ден.ед. 0 1 2 3 4 Вопрос №8. Заполните таблицу, если «пружинная» ипотека в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых: Год Остаток кредита на конец года, ден.ед. Процентный платеж, ден.ед. Платеж по основной сумме долга, ден.ед. Платеж по основной сумме долга, ден.ед. 0 1 2 3 4 Вопрос №9. Произвести расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость строительных материалов составила 22834,45 тыс.рублей. Заработная плата рабочих – 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ: 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно. На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта. В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 рублей за 1 мІ. Площадь ремонтируемых помещений составит: 5421 мІ. Средняя рыночная величина прибыли фирм застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений. НДС – 18%. Величина интегрального коэффициента износа определяется на основе данных таблицы: Таблица Элементы здания Нормативный срок службы, годы Износ фактический, % Удельный вес в общей стоимости здания, % Фундамент 120 13 12 Стены панельные 130 12 25 Перекрытия ж/б 130 12 14 Кровля рулонная 10 50 5 Перегородки гипсобетонные 60 26 4 Полы линолеум 20 25 6 Окна 30 56 3,5 Двери 30 56 3,5 Обойные работы 5 40 5 Малярные работы 5 40 7 Наружная отделка 15 47 5 Лестницы из сборного ж/б 90 19 3 Внутренние сети 30 56 5 Прочие элементы 50 34 2 Всего по зданию 486 100 Вопрос №10. Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы, кинотеатра. Исследования открыли следующую информацию: Показатель Супермаркет Гостиница Кинотеатр Стоимость новых улучшений, ден.ед. 650 000 750 000 950 000 ЧОД, ден.ед. 105 000 126 000 130 000 Коэффициент капитализации для улучшений, % 12 16 12 Коэффициент капитализации для земли, % 10 10 10

Содержание

Вопрос №1. Агентство по недвижимости сдало в аренду в качестве посредника помещение под склад в центре города за 1 000 ден. ед. в месяц на три года с условием повышения стоимости аренды на 10% ежегодно. Определить общую сумму, заработанную агентством, если согласно договору, агентство должно получить 7 % комиссионных за первый год, 5% - за второй год и 1% - за третий год. Вопрос №2. Изучено несколько предложений объектов на рынке недвижимости: Таблица 1 Элементы сравнения Объект 1 Объект 2 Объект 3 Объект 4 Площадь, кв.м. 150 150 200 200 Гараж Есть Есть Есть Нет Сад Есть Нет Есть Нет Цена продажи 32000 30000 45000 40000 Определить корректировку на разницу в площади, корректировку на наличие сада, корректировку на наличие гаража. Вопрос №3. Инвестор планирует купить свободный земельный участок, разбить его на 6 индивидуальных участков и продать, получив за это прибыль. Цена одного индивидуального участка 50 тыс. рублей. Разработан график продаж, в котором предусмотрена продажа 2 участков в месяц. Месячная ставка дисконтирования 2%. Общие издержки по освоению, управлению и продаже составляют 180 тыс. рублей. Определить цену свободного земельного участка. Вопрос №4. Эксперт-оценщик, применив различные методы оценки, получил три стоимости оценки одного объекта недвижимости: затратным методом – 930 тыс.рублей, методом сравнения продаж – 1 255 тыс.рублей, методом капитализации дохода – 1127 тыс.рублей. Путем интуитивного взвешивания установлено, что вес первой оценки составляет 40 %, второй – 35 %, третьей – 25 %. Определить итоговую оценку объекта недвижимости. Вопрос №5. В состав имущественного комплекса входят 7 офисов, каждый из которых сдается в аренду за 30 000 рублей в месяц. Какова будет безубыточная загрузка объекта, если расходы на оплату труда составляют 1 000 000 рублей, эксплуатационные расходы – 550 000 рублей и прочие расходы – 200 000 рублей в год? Вопрос №6. Выручка от основного вида деятельности составляет 500 тыс.рублей, выручка от дополнительной деятельности – 40 тыс. рублей, потери от не использования – 10% от потенциальной выручки. Расходы на содержание объекта недвижимости составляют 160 тыс.рублей, в том числе амортизация 40 тыс. рублей. Внереализационные доходы – 34 тыс.рублей, налог на прибыль 24 %, Ккап. = 15%. Определить стоимость объекта недвижимости. Вопрос №7. Заполните таблицу, если ипотека с «шаровым» платежом в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых: Год Остаток кредита на конец года, ден.ед. Процентный платеж, ден.ед. Платеж по основной сумме долга, ден.ед. 0 1 2 3 4 Вопрос №8. Заполните таблицу, если «пружинная» ипотека в размере 40 000 ден.ед. выдана на 4 года под 10% годовых: Год Остаток кредита на конец года, ден.ед. Процентный платеж, ден.ед. Платеж по основной сумме долга, ден.ед. Платеж по основной сумме долга, ден.ед. 0 1 2 3 4 Вопрос №9. Произвести расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода, если стоимость строительных материалов составила 22834,45 тыс.рублей. Заработная плата рабочих – 45% от стоимости строительных материалов, а затраты на эксплуатацию машин и механизмов – 25% от той же базы. Накладные расходы приняты в размере 10% от суммы прямых затрат. Отопление, вентиляция, водопровод, канализация, электросети и телефонизация считаются по базе стоимости общестроительных работ: 2,5; 2,5; 3; 3; 2; 1% соответственно. На прочие работы и затраты приходится 30% от стоимости объекта. В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена косметического ремонта составит 1200 рублей за 1 мІ. Площадь ремонтируемых помещений составит: 5421 мІ. Средняя рыночная величина прибыли фирм застройщиков составляет 20% от восстановительной стоимости улучшений. НДС – 18%. Величина интегрального коэффициента износа определяется на основе данных таблицы: Таблица Элементы здания Нормативный срок службы, годы Износ фактический, % Удельный вес в общей стоимости здания, % Фундамент 120 13 12 Стены панельные 130 12 25 Перекрытия ж/б 130 12 14 Кровля рулонная 10 50 5 Перегородки гипсобетонные 60 26 4 Полы линолеум 20 25 6 Окна 30 56 3,5 Двери 30 56 3,5 Обойные работы 5 40 5 Малярные работы 5 40 7 Наружная отделка 15 47 5 Лестницы из сборного ж/б 90 19 3 Внутренние сети 30 56 5 Прочие элементы 50 34 2 Всего по зданию 486 100 Вопрос №10. Отметить и обосновать наилучший и наиболее эффективный вариант использования земельного участка. Зонирование разрешает, а физические характеристики участка идеальны для супермаркета, гостиницы, кинотеатра. Исследования открыли следующую информацию: Показатель Супермаркет Гостиница Кинотеатр Стоимость новых улучшений, ден.ед. 650 000 750 000 950 000 ЧОД, ден.ед. 105 000 126 000 130 000 Коэффициент капитализации для улучшений, % 12 16 12 Коэффициент капитализации для земли, % 10 10 10

Литература

Список литературы: 1. Оценка недвижимости / Под ред. Грязновой А.Г., Федотовой М.А. – М.: Финансы и статистика, 2004. 2. Экономика недвижимости: Учеб. пособие для вузов по экон. спец./ Горемыкин В.А. – 2-е изд., перераб. и доп. – М.: Маркетинг, 2002. 3. Учебное пособие РИУ «Экономика недвижимости», Москва, 2010. 4. Электронные СМИ.